Für den Abriss und Wiederaufbau von Wohnungen gilt bis Ende 2022 in ganz Belgien der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von sechs Prozent.
Ab Anfang 2021 können Privatpersonen und Bauträger in Belgien landesweit alte Gebäude zu einem ermäßigten Mehrwertsteuersatz abreißen und wieder aufbauen lassen. Bisher war dieses nur möglich, wenn sich das Gebäude in bestimmten Gebieten Belgiens befand, oder wenn es sich um weniger umfangreiche (Renovierungs-)Arbeiten handelte. Neu ist auch, dass Bauträger jetzt an 6% verkaufen können. Die Mehrwertsteuersenkung, die dazu dient, den Bausektor in den ersten Jahren nach der Corona-Krise zu unterstützen, ist zeitlich befristet. Sie läuft zum 31. Dezember 2022 aus.Ab Anfang 2021 können Privatpersonen und Bauträger in Belgien landesweit alte Gebäude zu einem ermäßigten Mehrwertsteuersatz abreißen und wieder aufbauen lassen. Bisher war dieses nur möglich, wenn sich das Gebäude in bestimmten Gebieten Belgiens befand, oder wenn es sich um weniger umfangreiche (Renovierungs-)Arbeiten handelte. Neu ist auch, dass Bauträger jetzt an 6% verkaufen können. Die Mehrwertsteuersenkung, die dazu dient, den Bausektor in den ersten Jahren nach der Corona-Krise zu unterstützen, ist zeitlich befristet. Sie läuft zum 31. Dezember 2022 aus.
von: Thomas Hermie, LL.M., Head Indirect Tax, thg German Desk Brussels
Bereits bestehende Regelungen, nach denen man im Zusammenhang mit Bauarbeiten Anspruch auf einen ermäßigten Mehrwertsteuersatz hat, ermöglichen Begünstigungen für:
Abriss und Wiederaufbau von Gebäuden in 32 städtischen Gebieten
Wenn ein Gebäude abgerissen und an seiner Stelle eine Privatwohnung errichtet wird, kann dieses an 6 % Mehrwertsteuer geschehen, falls das Gebäude sich in einen vom 32 städtischen Gebieten befindet. Es ist erfordert, dass das Wohngebäude ausschließlich oder hauptsächlich als Privatwohnung genutzt wird, aber nicht dass der Genießer des ermäßigten Steuersatzes dort seinen Wohnsitz festigt.
Renovierungsarbeiten
Für Renovierungsarbeiten an Privatwohnungen die mindestens 10 Jahre alt sind gilt auch bereits ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz von 6%. Diese Reglung war (bisher) jedoch nicht anwendbar bei einem sofortigen und vollständigen Abbruch und (formfreien) Wiederaufbau des Gebäudes. Diese Reglung setzt(e) voraus, dass die Aufbauarbeiten in relevanter Weise auf die alten tragenden Wände und generell auf wesentlichen Elementen der Struktur des alten Gebäudes aufliegen, oder die Fläche des verbleibenden alten Teils größer ist als die Hälfte der Gesamtfläche der Wohnung nach Durchführung der Arbeiten. Auch hier muss direkt an den privaten Endnutzer abgerechnet werden.
Lieferung für Gebäude im sozialen Bereich
Auch der Verkauf von (Teilen von) neuen Gebäuden - und die Gewährung von dinglichen Rechten an diesen - für den sozialen Wohnungsbau, Personen mit Behinderungen, Schulunterricht, Ausbildung, usw. können einem ermäßigten Steuersatz unterliegen.
Genau wie die Neureglung, die bis zum 31. Dezember 2022 gilt, erfordern al diese Begünstigungen, dass bestimmte administrative Anforderungen eingehalten werden (z.B. Einreichen von besondere Erklärung(en) beim Finanzamt, Mitteilung einer Bescheinigung an den Auftragnehmer, besondere Rechnungsstellung etc.).
Neureglung gilt auch für Lieferung im Wohnungsbau
Seit Anfang dieses Jahres können Privatpersonen und Bauträger in Belgien landesweit alte Gebäude zu einem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 6 % abreißen und wieder aufbauen. Dieser Mehrwertsteuersatz gilt nicht nur für die Abbruch- und Wiederaufbauarbeiten die Auftragnehmer an natürliche Personen in Rechnung stellen, sondern auch für die Lieferung der Wohnung (d. h. Verkauf oder Übertragung bestimmter dinglicher Rechte), was zurzeit nicht der Fall war in der Reglung für die 32 Städte. Statt die Wohnung selbst zu bewohnen, kann der Bauherr/Bauträger also die Wohnung zu 6 % veräußern, unter der Bedingung, dass der Käufer die geltenden Bedingungen einhält.
Eigentlich wurden drei Neureglungen eingeführt, die die Anwendung des ermäßigten Steuersatzes ermöglichen. Diese sind folgende:
- Abriss und Wiederaufbau durch Bauherrn – eigener Hauptwohnsitz während 5 Jahren
Der Bauherr muss eine natürliche Person sein, der nur diese Wohnung besitzt und diese als Wohnsitz nutzt während mindestens fünf Jahren.
- Abriss und Wiederaufbau, um Immobilie für mindestens 15 Jahren sozial zu vermieten
Die zweite neue Regelung ermöglicht es Gebäudeeigentümern, Abriss- und Wiederaufbauarbeiten zu einem Satz von 6 % durchführen zu lassen, ohne die Wohnung selbst bewohnen zu müssen. Jedoch müssen diese das Gebäude nach Abschluss der Arbeiten für mindestens 15 Jahren an oder durch eine Sozialvermietungsagentur vermieten. Der Bauherr darf hier eine juristische Person sein.
- Abriss und Wiederaufbau durch Bauträger
Die dritte Neuregelung ist anwendbar, wenn Bauträger (oft Projektentwickler) im Rahmen eines Immobilienprojekts rekonstruierte Wohnungen an Erwerber liefern (Verkauf, Einräumung eines dinglichen Rechts usw.), die die Wohnung dann als einzige und überwiegend eigene Wohnung nutzen oder an/durch eine Sozialvermietungsagentur vermieten. Für die dritte Regelung müssen also die Bedingungen der ersten bzw. zweiten Regelung erfüllt sein.
Gemeinschaftliche Anforderungen
Abbruch und Wiederaufbau: Ein Gebäude von „signifikanter Größe“ muss abgerissen und anschließend eine Wohnung von derselben Person wieder aufgebaut werden. Das gesamte alte Gebäude muss abgerissen werden oder die Umbauarbeiten müssen sehr umfangreich sein. Die neue Wohnung muss nicht unbedingt an genau der gleichen Stelle wie das abgerissene Gebäude errichtet werden, jedoch wohl auf demselben Katastergrundstück.
Eigene und einzige Wohnung: Es muss sich um die eigene und alleinige Wohnung des Bauherrn oder Käufers (bei Abriss und Wiederaufbau durch Bauträger - siehe oben: Reglung 3) handeln. Zunächst muss dies also eine Immobilie sein, die vorwiegend Wohnzwecken dient: die Fläche zur Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit muss weniger als 50% der Gesamtfläche betragen. Der Bauherr oder Käufer muss auch unverzüglich seinen Wohnsitz in dieser Wohnung begründen. Dies geschieht grundsätzlich durch Anmeldung beim Standesamt der Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet.
Darüber hinaus darf in Belgien und im Ausland kein weiteres Wohneigentum vorhanden sein (z.B. Zweitwohnungen, Ferienwohnungen oder Wohnungen/Häuser, die vermietet werden). Gebäude, die keine „Wohnungen“ sind (wie z. B. gewerblich genutzte Gebäude aber auch Bauland) müssen nicht berücksichtigt werden. Sowohl Eigentum, Nießbrauch, Nackteigentum, usw. sind ausgeschlossen, außer in folgenden Fällen:
- Erwerb/Besitz anderer Wohnungen durch Erbnachfolge, Scheidung, medizinischen Gründen, Umzug wegen beruflichen Gründen oder Zerstörung der Wohnung - diese Wohnung darf man aber nicht beibehalten (z.B. zur Vermietung).
- Befristete Bewohnung einer anderen Wohnung, die man beabsichtig zu verkaufen (z.B. wo man noch seinen Wohnsitzt hat), vorausgesetzt man verkauft diese Wohnung spätestens am 31. Dezember des Jahres, das auf den Erstbezug der neuen Wohnung folgt, verkauft.
Diese Voraussetzung der „eigenen und einzigen“ Wohnung gilt übrigens nicht für Wohnungen, die im Rahmen der Sozialpolitik vermietet werden (siehe oben: Reglung 2).
Flächenbegrenzung von 200 Quadratmetern
Die neu erbaute Wohnung darf für Neuregelung 1 und 2 nur eine maximale Wohnfläche von 200 Quadratmetern haben (also nicht begrenzt im Fall von Neureglung 2: die langfristige soziale Vermietung).
Nur endgültig gewährt nach 5 oder 15 Jahren
Die Bewohnungspflicht, d.h. dass der Eigentümer oder Erwerber seinen Wohnsitz dort beibehält, und die Voraussetzung, dass dieser keiner weiter Wohnungen besitzen darf (die in Neureglung 1 und 3 greifen), muss bis zum 31. Dezember des fünften Jahres nach dem Jahr, in dem das Gebäude erstmals von dieser Person bezogen wurde, erfüllt bleiben.
Wenn diese Bedingungen frühzeitig nicht mehr erfüllt sind, muss der Bauherr bzw. Käufer die MwSt.-Einsparung (d.h. die 15 % Differenz zwischen dem ermäßigten Steuersatz und den normalen Steuersatz) pro rata temporis zurückzahlen.
Dieselbe Systematik gilt für die Vermietung des umgebauten Hauses an oder über einen sozialen Vermieter (Neureglung 2). In diesem Fall muss diese Nutzung jedoch 15 Jahre lang beibehalten werden.
Formalitäten variierten je nach Regelung
Wie bei den anderen bereits bestehenden Begünstigungen müssen auch für die Anwendung der drei Neuregelungen verschiedene Formalitäten erfüllt werden (z.B. Einreichen von besonderen Erklärungen, besondere Rechnungsstellung, usw.). Der genaue Inhalt dieser Formalitäten variiert je nach geltender Regelung.
Um in den Genuss des ermäßigten Mehrwertsteuersatzes zu kommen, ist es gemeinsam für alle drei Reglungen besonders wichtig, dass der Bauherr oder Verkäufer eine besondere Erklärung beim Finanzamt einreicht, bevor die erste Mehrwertsteuer fällig wird, also vor der Rechnungsstellung. Sonst kann der ermäßigte Mehrwertsteuersatz nicht mehr angewendet werden.
Übergangsreglung bei Meldung bis 31. März 2021
Es ist jedoch eine Übergangsregelung vorgesehen. Bei laufenden Projekten, bei denen schon Arbeiten vor dem 1. Januar 2021 durchgeführt wurden, kann der ermäßigte Satz noch angewendet werden für alle (nachfolgende) Arbeiten, für diese zwischen dem 1. Januar 2021 und dem 31. Dezember 2022 die Mehrwertsteuer fällig wird. Es muss dafür eine besondere Meldung bis spätestens dem 31. März 2021 beim Finanzamt eingereicht werden. Hat man diesen Termin verpasst, so unterliegt das ganze Projekt dem Normalsatz (es sei, eine andere Begünstigung ist anwendbar).
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Thomas Hermie
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